房产刚需重回二环内的最佳时
今天做客直播间的是来自21世纪不动产的区域经理刘平，来为大家解答在买房过程中遇到的二手房问题。
主持人：传统的房地产市场“金三银四”已经快过完了，这两个月石家庄二手房成交情况怎么样呢？刘经理：最近我们也在统计我们的成交单价，总体来看，3、4月份我们所成交的这些房源比年2月份之前的单价略微上浮了一些。并不是说我们的房价涨了，而是我们的客户群体发生了变化，之前楼市成交量小的时候，大家都去买那种价格洼地，比较便宜的房子，二环外，-元/平米这样的房子成交量比较大，所以单价就会低一些。
其实现在是刚需客户重回二环内买房最好的时机。现在二环内的房子，普通的两室50-60平米单位宿舍，刚需首次置业的房子，以前在万上下很正常，现在报价基本上在万左右，所以现在刚需客户不妨再选择一下地段，根据自己的上班、工作、孩子上学等，选择一个自己更喜欢的地段。
主持人：最近深圳报道了一个二手房高评高贷的新闻事件，阮女士通过高评高贷买了一套房子，本来想通过这样的方式赚取一点资金，结果自己不但没有赚到钱，还背负上了高额的贷款，那么刘经理您再给我们介绍一下高评高贷的风险吧。刘经理：高评高贷的风险真的是很高。我们在二手房经纪这个行业里，年以前，高评高贷在二手房经纪行业里面是非常常见的，尤其是有一些不良资产、不良信用的，会涉及到零首付等，年以后二手房市场也在逐渐规范，现在基本上已经没有高评高贷了。也有个别小中介打着高评多贷的旗号，为了自己的利益，给客户做这种不规范的操作，所以建议所有的购房者一定要找正规的中介，按照正常的流程来办理，不要企图不花钱或者花很少的钱就能买到一个很好的房产，我觉得这个风险真是非常高的。
主持人：工行近日将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁，借款人年龄与贷款期限之和不超过75年（即还款的最高年龄可到75岁）。同时，个人住房贷款的最长期限仍然是30年，没有改变。这个政策的发布，对房地产市场有影响吗？刘经理：对房地产市场有很大影响。为什么这么说呢，因为以前各个银行的贷款年龄基本上是到60岁，随着现在退休年龄的推迟，现在的购房群体发生了变化。之前购房者20多岁买房的居多，贷款年限都能贷到30年，超过30岁，贷款年限就会受到影响，贷款年限短了，月供压力就会比较大。其实现在很多20多岁的孩子也就是刚毕业，甚至研究生毕业到真正参加工作到买房都在30多岁，那么现在首套房购房首付要求也比较高，对很多客户条件要求就比较苛刻，原始的资金积累肯定是需要时间的。尤其是如果40多岁购房，按照60岁来算，只能贷款10几年，月供压力是非常大的。所以这个政策的发布对于有置换需求的购房者是非常有利的。
我看了一套二手更名房，开发商已经备案了，有可能出现那种开发商已更名，但是房管局备案没更名，最终房本还是原房主的名字的情况吗？刘经理：这种更名本身就是违规炒作。就是从开发商这先把原来的合同撤销，撤销之后再在开发商这重新签一份合同，重新购买，再把新合同拿到房管局去备案，备案以后，房产是以登记为准的，下房产证就是新业主的名字。这位听众说的这种情况也有可能存在，所以还是尽量不要购买这种二手更名房，尤其是已经备了案的。
二手房契税怎么算？什么时候交，是和总房款算在一起的吗？刘经理：契税根据房子的面积和首套、二套都有关系，这个是过户的时候才交，每过户一次都要交一次。
二手房的贷款多久能到卖家手中，一般需要多长时间？刘经理：办贷款大概需要7-10个工作日的审批，审批通过之后，买卖双方做资金监管，监管之后银行放款，放款到了资金监管账户之后，双方办理过户，然后拿着房产证作抵押出他项，然后再放款，最后这一步放款才能放款到房主的账上。这个流程下来大概需要一个半月左右的时间。
我在开发区珠峰国际花园去年三月份买的房子，现在是什么价位，听说房价降了。刘经理：从年5月份以来，二手房价格普遍都在降，据我们不完全统计，降幅大概在30%-40%，降幅还是比较大的，珠峰国际花园这边目前报价在元/平米左右，成交价格会略低一些。
盛景八方的房子现在能卖多少钱？刘经理：盛景八方是划拨用地的房产证，划拨用地的房产证下来两年之内是不允许交易的，目前还没有交易过盛景八方的房子。
我在九派大厦有一套写字楼，想问下现在能卖多少钱，多平米。刘经理：这边定位还是比较高端的，交易量不是特别大，基本上这边住宅在元/平米上下，写字楼和住宅相比税费比较高，是总价的15.7%，而且只能贷款50%，建议这边可以报价在元/平米左右。
中华北大街新华服装厂宿舍6楼顶楼，就在中华大街上，省二院后面，多少钱一平？刘经理：这种地理位置还是比较好的，也是单位宿舍的房子，这个房子影响价格最重要的一个因素就是顶楼，建议报价两室在元/平米左右。
体育大街光华路东北角巴克公寓，有房本，50年产权，年交的房，现在能卖多少钱？刘经理：这边价位相对比较低一些，在售的房源也比较多，大部分房源报价在00元/平米，受产权的影响比较大一些。
优质二手房推荐：
槐底街道办事处的房子，紧邻万达商圈，二楼76平米，报价万。
行政学院宿舍，81平米两室，报价万。
石门小区，73平米六楼，两室带一个平台，报价万。
石门小区，平米三室，总价万。
金鹏花园两套，平米，一个五楼，一个六楼，分别报价万和万。
东苑南院，婚房，装修很好，拎包入住，84平米，报价万。
万达，28楼，平米，万，房本满两年。
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1盛世御城二期的证件和房本的进展怎么样了？
二期目前是三个证件，已经拿到土地证和两个规划证，还差施工证和预售证，这边目前还没有交房，预计在今年下半年可以实现交房。房产证的办理肯定要补齐五证，签订正式合同的时候合同内容中一般会约定房产证办理的时间，到时候您可以多留意一下。
2永邦天汇现在有什么进展吗？
永邦天汇目前还没有拿到证件，在做招拍挂前的准备工作，今年应该会有一定的实质进展。
3氧派湾项目怎么样，听说卡在水源地的问题了？
氧派湾因为处在一级水源地的范围内，所以如果开发的话，需要解决水源地的问题，需要置换地块，但是目前问题还没有得到解决。
4南二环西延让山项目可以买吗？几个证了？
让山目前已经拿到四个证件，总体来说项目位置不错，建议等证件齐全以后再选择。
5帝华鸿府项目怎么样？
帝华鸿府目前全部楼栋已经五证齐全，而且是封顶准现房，位置在槐安路和上庄大街交口，交通很方便，而且地处鹿泉，周边环境和配套都比较齐全，还是可以白癜风全国十佳医院北京中科白殿疯怎么走
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