分享年一季度石家庄房地产市场

年新春开局，房企推盘意愿强烈，购房者积极入市，楼市一派万物萌生的欣欣向荣气象。

令人遗憾的是，发轫于西部山前的“黑天鹅”事件，迅速将这一盛况打断，严查之下，无论是推盘量还是购房者信心都因此大打折扣。再加上城市经济实力和楼市购买力自身不够雄厚等客观原因，使得年开局一季度，与全国楼市的“小阳春“相比，石家庄楼市成色稍减，“回温”是我们几经斟酌后给出的关于一季度楼市的最恰当描述。

“筑底”是我们给出的一季度楼市另一关键词。

与全国楼市一样，石家庄楼市的“政策底”筑底于年10月。当时监管上已出现“一城一策、因城施策”的局部微调，虽然都不是“限购”、“限贷”层面的实质松绑，但其释放的积极信号不断加化了购买者信心。

实质利好来自于金融层面，年10月央行降准释放约亿元流动性之后，房企融资回暖迹象进一步增强。始自年10月的按揭贷款利率连降，一直持续到年的一、二月份，这更是向购房者直接传递了积极乐观的市场预期。

“市场底”始自年末上市房企冲刺“期末考”的“以价换量”，以及本土房企春节后降价求售的实质性动作。全国“两会”定调全年楼市，无重大利空即利好，进一步夯实了“市场底”，也是一季度市场回温的重要原因。

二季度石家庄楼市预计“回温”仍是主旋律，无论是宏观政策、金融政策还是本土购买力，均不支持楼市强劲反弹。特别是宏观政策层面，4月19日，新华社发布当日召开的中央政治局会议公报，重申“房住不炒”的定位，是对全国楼市“小阳春”的实质回应，也在某种程度上定调了包括石家庄在内的全国楼市。

01本土政策及城建信息

1、城建信息：石家庄将投资6千多亿重点推进个项目

发布时间：1月13日

城建要点：石家庄市人民政府办公厅正式发布了《石家庄市年重点建设项目计划》。计划中明确指出，年，石家庄市计划安排项市重点项目总投资.3亿元，年度计划投资.7亿元，项目平均投资规模18.6亿元。

楼市影响：投资拉动，依然是现阶段经济发展的重要引擎。

2、城建信息：地铁3号线一期工程明年上半年开通试运营

发布时间：1月21日

城建要点：1月21日上午，石家庄地铁市庄站至市二中站左线盾构顺利接收，3号线一期工程“北段”“西三庄站至至市二中站”实现“洞通”。该段土建工程圆满结束，全面转入铺轨、装饰装修和机电设备安装阶段，计划年上半年开通试运营。

楼市影响：此前“一条半”的地铁通车线路，自此又将增加半条。去年末一度炙手可热的南二环东延线，因为这半条线路通车以及新项目落地，热度将持续。

3、政策名称：《河北省住房公积金归集提取管理办法》

发布时间：1月23日

政策要点：1月23日，河北省住房和城乡建设厅修订了《河北省住房公积金归集提取管理办法》（以下简称《办法》），自年4月1日起施行，有效期5年。修订后的《办法》，扩大了住房公积金覆盖范围，并增加了“网上办理”等内容。

楼市影响：修订后的《办法》是之前政策的升级版，其中“老旧小区自住房加装电梯可提取公积金”新规，有利于推动既有住宅居住品质的提升。

4、城建信息：《石家庄市城市轨道交通第二期建设规划（～年）》

发布时间：2月15日

城建要点：2月15日，石家庄市轨道交通有限责任公司发布了《石家庄市城市轨道交通第二期建设规划（～年）》社会稳定风险分析公众参与信息公示。该《规划》包括：新建4号线、5号线一期、6号线一期、1号线三期工程，线路总长约64km，全部为地下敷设，车站共50座（换乘站按2座车站进行统计）。

楼市影响：独木不成林。未来完善的轨道交通路网，必将大幅降低地铁沿线人群的通勤时间，重新定义片区居住价值。

5、政策名称：中共河北省委办公厅、河北省政府办公厅要求认真开展侵占生态保护红线违法违规房地产项目排查整治

发布时间：2月22日

政策要点：2月17日有媒体报道石家庄违规建设问题后，中共河北省委、河北省政府高度重视，中共河北省委书记王东峰、河北省长许勤第一时间作出批示，要求立即据实核查处理，坚决依法依规依纪查处；

为全面加强生态环境保护，省委、省政府决定在全省认真开展侵占生态保护红线违法违规房地产项目排查整治。

要求各地要立即行动，在对全省生态环境大排查大整治、违法用地专项整治等进行“回头看”的基础上，重点排查自然保护区、风景名胜区核心景区、重要河流湖库管理范围、饮用水水源地保护区等区域内侵占生态保护红线、破坏生态环境的违法违规房地产项目。各地各部门要全面排查，建档立卡，压实责任，坚持边查边改，切实做到问题不查清不放过、整改不彻底不放过。

楼市影响：市场因此更加规范，整治很有必要。但一系列来势迅猛的楼市专项整治之下，鹿泉楼市在二、三月份直接“停摆”，全市楼市小阳春的热度被“腰斩”。

6、政策名称：《关于开展被动房项目质量排查工作的通知》

发布时间：3月12日

政策要点：石家庄市住房和城乡建设局下发了《关于开展被动房项目质量排查工作的通知》，为加强被动房监管，确保项目实施过程中严格按照施工图设计文件施工，保证节能标准，决定开展被动房项目质量排查工作，排查时间为3月13日到3月20日。

楼市影响：因为被动房和装配式住房价格可以在限价基础上上浮30%。严厉的限价政策倒逼之下，石家庄楼市“被动房”的步子迈得太大了。确实亟需监管跟进，严防节能标准“缩水”。

7、政策名称：《关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见》

发布时间：3月18日

政策要点：年3月18日，石家庄市公安局研究出台了《关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见》，取消在城区、城镇落户“稳定住所、稳定就业”迁入条件限制，群众仅凭居民身份证、户口簿就可向落户地派出所申请户口迁入市区、县（市）城区和建制镇，配偶、子女、双方父母户口可一并随迁。

楼市影响：“零门槛”吸粉效果显著。数据显示，该政策实施前两天，已有名群众办理落户，其中20%有购房需求。分析认为，户籍附着的红利除了子女入学已近于无，进城务工人员很难再有动力将户口从农村迁入城市。但“零门槛”落户，对于从石家庄市辖县及冀中南走出去的北漂、津漂有一定吸引力。

8、城建信息：石家庄中央商务区建设动工

发布时间：3月26日

城建要点：3月26日，省会中央商务区北区地下公共空间工程奠基仪式在中车石家庄车辆有限公司旧址举行，这标志着中央商务区迈入具体建设阶段。

中央商务区总规划面积约2.6平方公里，分为核心区、风貌提升区和拓展区。范围为和平路、解放大街、新华路、平安大街、中山路、裕华路、南小街、中华大街、北大街和北荣街围合的区域。

楼市影响：中央商务区，当然可以带来区域内商务办公、酒店、餐饮及居住功能的升级。重要的是，硬件的升级能否如愿带来产业的升级？二者之间究竟是先有鸡还是先有蛋？中央商务区，如何才能成为石家庄经济发展的新引擎？

9、政策名称：藁城区《关于规范城市房地产开发管理的若干规定》

发布时间：1月11日

政策要点：凡进入藁城区房企，须在区住建局备案，纳入统一管理；严禁房企与村委会以任何名义接触洽谈房地产开发，不准签订任何合作协议或合同，不得向涉及村口头或发展观承诺任何利益。

楼市影响：配合《藁城区城中村改造实施意见》等系列文件坚持的“整案制”改造，政府牢牢把握土地一级开发话语权，同时抬高了城中村改造的准入门槛，客观上提高了区域开发水平。

02土地市场

年1-3月，石家庄土地市场开局并无亮色。尽管房企因融资条件改善拿地意愿强烈，春节后土地市场明显升温，但受局部政策环境及供地结构的影响，缺少年2月8日荣盛地产以高溢价一举拿下三元两地块的劲爆事件。

年1-3月土地成交面积较年一季度增长亩，增幅约22%，但成交均价和成交金额同比均有大幅降低，其主要原因是供应结构的变化，年一季度供地集中在主城区，而年一季度供地则以鹿泉和正定为主。

据安居客统计，年一季度共计举行19场土拍活动，挂牌50宗地块，挂牌总面积约.99万平方米（约合.88亩），其中12宗停止出让；成功出让38宗土地。其中主城区占15宗，鹿泉、正定等周边区域成功出让23宗。土地出让总面积平方米，约合亩；成交总金额万元（约.59亿元），成交均价约万元/亩。

受金山湖事件影响，鹿泉土地市场自2月份就已处于“休克”状态，随着系列严查的深入，预计这一状态至少将持续至今年上半年。最近几年来，一直领跑全市土地交易的鹿泉市场，今年风头不再。

（年一季度挂牌地块详情）

2.1新四区表现亮眼主城区补证居多

分区域看，年土地市场新四区表现亮眼，特别是鹿泉区，1月份拿下土地市场首月成交数量和面积的双料冠军，但后期受政策环境影响，2月仅有2宗地块出让，3月份无地块挂牌。主城区成交的地块中，补证项目居多。从成交宗数来看，鹿泉区成交10宗，高居榜首；裕华区共计7宗地出让；正定新区6宗土地成功出让，桥西区、藁城区在一季度无地块出让。

2.2成交面积鹿泉区居首

在成交面积上，鹿泉区占比最高，土地出让总面积约合亩，居各区之首；长安区位居第二，占比达19.9%；而栾城区，出让面积约合亩，占比达15.3%。但鹿泉区土地成交集中在一月份，随着该区域土地市场严查的深入，以及全市土地市场的升温，预计从二季度开始，鹿泉区土地市场风光不再。

2.3成交金额长安区领跑

而从成交金额来看，主城区依然处于领跑位置。长安区成交金额万元，占比21.8%，高居榜首；裕华区成交金额万元，占比20.6%。表现最值得一提的，则是正定新区，成交金额万元占比达到了20%，在新四区的表现中最为突出。

年一季度各区域土地成交详情：

新华区

长安区

裕华区

高新区

栾城区

鹿泉区

正定新区

正定县

03商品房市场

1、商品房数据

1-3月，房企推盘量、购房者购买意愿及市场活跃程度均有所回升。石家庄房地产市场研究中心统计，石家庄1月-3月份新建商品房共成交万平方米，其中商品住房.8万平方米。同比增长19.4%。

按照月份来看，1月份商品房成交69.77万平方米，其中商品住宅成交56.45万平方米，环比增长3.78%。受春节影响，2月份商品房成交28.36万平方米，其中商品住宅成交23.85万平方米，环比下降57.76%。3月份，商品房成交42.55万平方米，其中商品住宅成交34.52万平方米，环比增长44.77%。

样本数据分析

（1）区域分布

石家庄房地产市场研究中心此次共采集了石家庄64个热点楼盘样本，覆盖了裕华区、开发区、长安区、新华区、桥西区及正定新区、鹿泉区、藁城区和正定县，物业类型包括住宅、商办、和别墅项目，数据具有一定代表性。

（2）物业类型分析

石家庄房地产市场研究中心在楼盘样本数据采集中，以住宅为主，结合商办公寓和别墅。住宅占比为68%、公寓占比为25%、别墅占比为5%、办公2%。

（3）价格分析

据石家庄房地产数据研究中心统计，64个楼盘样本1月份均价元/平方米，且没有采取加权平均法计算；2月份均价为元/平方米，3月份均价为元/平方米，1-3月份涨幅1.7%。

从住宅项目样本数据来看，1月份均价元/平方米，2月份均价元/平方米，3月份均价15元/平方米，1--3月份涨幅1.9%。基本能够反映石家庄在售主流项目的价格水平及涨幅情况。

（4）销售套数

据石家庄房地产市场研究中心统计，1-3月份64个典型项目共成交套。其中1月份成交套、2月份成交套、3月份套。

（5）成交区域分析

据石家庄房地产市场研究中心统计，长安区成为1-3月份成交最火热的区域，占全市41%的市场份额。开发区以17%的市场份额位居第二；裕华区16%的市场份额位居第三。新四区中，鹿泉以12%的市场份额排名第一。购房者更青睐于长安区和鹿泉区域的产品。

04二手房市场

先于商品房市场的调整和筑底，石家庄二手房市场于年10月已筑底，交易量稳中有升，交易价格平稳。1月-3月份二手房成交50.64万平方米，其中二手住房46.69万平方米，同比下降6%。

分月份看，1月份二手房成交20.16万平方米，其中二手住房成交18.49万平方米，环比增长9.4%。受过年影响，2月份二手房成交9.93万平方米，其中二手住房成交9.28万平方米，环比下降49.82%。3月份，二手房成交20.55万平方米，其中二手住房成交18.93万平方米，环比增长.5%。

1.价格同比下降环比上升

据安居客数据中心统计，年1月石家庄二手房市场均价元/㎡，2月均价元/㎡，3月均价为元/㎡，石家庄二手房均价整体趋势较平稳,相较年呈现下降趋势，但环比自春节后出现微涨，这种态势一直延续到三月份。

2.二手房购房者喜爱的户型分析

据安居客数据中心统计，1-3月，二手房购房人群中，两室户型备受追捧，有超一半的购房者表示意向二室房源；三室紧随其后，有33%的购房者想要购买三室房源。

3.二手房价格区间热度占比分析

根据安居客数据中心统计，总价区间在-万的二手房较为受欢迎，根据二手房整体均价来看，户型面积约在80㎡-㎡左右的两居占比较大。

4.二手房购房需求区域分析

据安居客数据中心统计，年1-3月份，石家庄购房者

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