哎呀，还敢买这种房通州这个楼盘坑了这么
北京市通州区马驹桥地区一房产项目为商住房，在去年通州区限购后，该商住房开发商为了规避限购政策，采取“以租代售”方式，与购房人签署所谓的“租房协议”，收取的“租金”实际上是购房款。今年5月，北京市住建委曝光了该开发公司的行径，对其做出了处罚。此后，一些签署了“租房协议”的“租户”即实际购房人起诉至通州区法院，请求退还房款。近日，在通州区法院法官努力下，购房人与开发公司达成调解，开发公司全额退款。 企图“以租代售”逃避限购政策 北京某投资开发有限公司开发了位于通州马驹桥地区的珠江四季悦城项目，该项目系商业用房，50年产权。由于商住房不受北京购房限制影响，价格低，受到很多因限购政策无法买房的人青睐。 去年5月，通州区开始限购商住房，按照商住限购规则，这类商住楼盘只能卖给企业，开发商不能将该楼盘的房屋销售给个人。 此项目开发公司为了规避相关政策，在年6月至年3月期间，与多名个人签订《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》，将部分办公用房“以租代售”，并收取房屋价款一半的“租赁押金”及部分“租金”。协议中的“出租人”就是开发商，“承租人”是实际上的购房人。
开发商还向购房人表示，一旦几年后通州商住限购取消，房子便可以给购房人过户办房产证。开发商还与购房人签订了一份“补充协议”，开发商同意在购房人获得购房资格后，按约定的价格优先购买房屋。 购房人起诉得全额退款 年5月3日，北京市住建委在其 事情被曝光后，与开发公司签订《租赁协议》的一些“租户”起诉至通州区法院，要求开发公司退还房款。在案件审理过程中，开发公司也意识到其与个人所订立的《租赁协议》存在不妥之处，故同意解除协议，并退还当事人全部“租金”。经通州法院调解，某开发公司最终与“承租人”达成一致意见，即解除《租赁协议》，某开发公司限期退还“承租人”相应的“租赁押金”及“租金”。 “忽悠”下购买可申请撤销合同 案件审理法官李宏印表示，在去年通州区和今年整个北京市两次对商住房做出限制政策后，如果有人购买商住房，且能够举证其不了解限购政策，是在开发商的欺骗“忽悠”下购买，可以向法院申请撤销购房合同，法院也会支持这一诉求。 如果购房人在开发商的帮助下，以各种形式诸如“以租代售”等与开发商签署合同，躲避政策限制，那么购房人也可以向法院申请解除合同。根据案件实际情况，法院一般会在判决中偏向购房人。（来源：北京青年报）
通州君还整理了其他几种坑业主的类型房，大家注意留神别上当：
一、听说你还在买河北的这种房子，这种项目被责令停售了！
9月3日，法制晚报·看法新闻曝光了河北石家庄一在建楼盘在五证不全的情况下售房，记者9月4日从该售楼处获悉，已经暂停销售，待证件齐全后再与客户联系。石家庄鹿泉区住建局工作人员表示，将派人到项目所在地进行调查。
未取得相关证件，楼盘已经封顶摄/法制晚报·看法新闻记者董振杰
“交几十万首付款预订了一套商品房，将近一年了仍五证不全。”石家庄市鹿泉区一市民张先生日前向法制晚报·看法新闻记者爆料，不少购房人都害怕这笔钱打了水漂，“开发商在仅有国有土地使用证及建设用地规划许可证的情况下，就开始对外销售，其实是为了尽快融资，缓解资金压力。”
售楼处沙盘摄/法制晚报·看法新闻记者董振杰
张先生说，8月16日，石家庄市鹿泉区南二环西延线与西三环交汇处的“万合名著”项目因五证不全销售房产被区住建局要求关门整改，并在大门上贴了封条，政府部门工作人员前脚刚走，开发商就打开偏门继续卖房。
售楼处被住建局贴上封条摄/法制晚报·看法新闻记者董振杰
“当时开发商的销售人员说，很快就要办理下来其他的证件，项目能够办理下所有的手续。可是，直到现在，我们也没有见到其他的证件，我们担心它五证不全可能会变成小产权房。”
而公司的房产销售代表也表示，贴着封条也能卖房，因为大家都这么干。
9月4日上午，法制晚报·看法新闻记者电话联系上鹿泉区住建局，一名值班工作人员表示，对万合名著项目因五证不全而对外预售的情况，半个月前曾进行过执法，昨天也看到了记者曝光的相关情况，今日将派人去现场调查。
记者以购房人名义拨打售房处电话，一工作人员称目前只接受客户咨询，并不销售，待五证齐全后再联系客户。
河北一售楼处正门被贴封条开偏门继续卖房
销售代表称大家都这么干
法制晚报·看法新闻贴着封条的大门代表着政府部门的态度，半个月前因五证不全被要求关门整改，政府部门工作人员前脚刚走，开发商就打开偏门继续卖房。这一阴奉阳违的一幕发生在石家庄市鹿泉区南二环西延线与西三环交汇处的“万合名著”项目内。
市民交款买房迟迟不见开发商五证
“年9月就开始交款，但是开发商一直没有办理相关手续，我们非常担心。”住在石家庄市鹿泉区的市民张先生说，当时经朋友介绍，他了解到了一个正在开盘的项目，于是和家人商量之后，决定投资一套，“当时房子上涨得很厉害，觉得买房就是最好的投资，于是就先交了30万元的首付款。”
张先生说，国家明确要求，开发商预售时必须取得五证，而他和众多购房者从去年9月与开发商签约时，就只见到了两个证件，一个为国有土地使用证，另一个为建设用地规划许可证。“当时开发商的销售人员说，很快就要办理下来其他的证件，项目能够办理下所有的手续。可是，直到现在，我们也没有见到其他的证件，我们担心它五证不全可能会变成小产权房，那就没有保障了。”
销售代表：贴着封条也能卖房大家都这么干
9月3日上午，记者来到这个位于石家庄南二环西延线与西三环交口西侧米处的鹿泉区上庄镇台头村项目所在地时，远远就能看到新盖出来的一栋栋高楼，路边停了不少车辆，前来看房的市民络绎不绝，销售代表和保安员站在路边迎客。
记者注意到，在售楼处的正门中间位置，赫然张贴着两个封条，上面写着“石家庄市鹿泉区住房和城乡建设局封”字样，落款日期为年8月16日。
看到有客户上门看房，专门介绍项目情况的销售代表小刘说，万合名著项目共分为三期，目前为止，开发商已经将一期的几栋低层洋房基本建好，还有几栋高层住宅尚未封顶，销售工作也正如火如荼进行中，而且后买的房子价钱会更高。“高层住宅和洋房的单价均为每平米一万至二万元不等。”小刘说，目前项目只办理了五证中的两个，一个为国有土地使用证，另一个为建设用地规划许可证，至于其他的证件，正在办理中，“虽然门上被贴着封条，也不耽误我们卖房子。”
小刘说，石家庄的不少房地产项目销售时都是五证不全，所以他们也不例外，后续肯定会办理下其他证件。
记者注意到，有多名购房者正在与开发商的销售人员进行细节商谈，也有签约的市民在现场进行砸金蛋抽奖。而一名前来看房的市民李先生也提出了担心，“建楼之前应先办施工许可证，还没办理下建设工程施工许可证，现在楼已经封顶了，贴着封条还这么明目张胆违规操作，不知道政府部门会不会对其进行打击。”
对于该项目五证不全违规售房一事，记者将向当地主管部门进行举报。
何谓房地产五证？
国家有关部门规定，房地产企业在进行预售时，必须取得五证。
五证是指，房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，建筑工程施工许可证由住建委核发，国有土地使用证和商品房预售许可证由国土资源和房屋管理部门核发。取得五证之前，不得上市预售。
二、这种房千万别买！通州4个乡镇又拆掉这么多小心钱房两空
日前，永乐店镇土地监察科工作人员分别对镇域内的小南地村“鑫志龙”、应寺村“永乐时光”和半截河村“乐意永乐”三处农业违法建设大棚房进行了强制拆除。据了解，这三处农场种植效益不错，可随着各地大棚房的悄然兴起，经营者们在利益的驱使下，打着农场的旗号，在半透明棚膜的“掩护”下，将其中栋共13万余平方米的大棚内部悄悄改建，进行出租、销售。原本用来种菜的土地铺上水泥、码上木地板，通了水电气热，甚至还修起了浴室、泳池和观赏鱼池，改变了原有的土地性质。
“对于这种情况，我们坚决不允许，坚决打击。”镇土地监察科工作人员介绍，发现这几处违建的大棚房后，工作人员通过前期走访、摸排，提前并充分做好业主的思想工作，得到了大部分业主的理解支持，并对大棚房项目单位下发限期拆除通知书，在规定期限内未拆除的，进行强制拆除。
拆除现场，在对大棚房项目单位宣读了《执法告知书》后，工作人员进入大棚房帮助业主从违建房屋里搬出家具、生活用品，随后在拆违工作人员与拆除机械的共同作业下，违建大棚房被夷为平地。
镇土地监察科相关负责人表示：“这种大棚房，利用连栋温室私改而成，温室原本使用的玻璃墙或透光塑料板现已被偷换成了水泥墙，已经完全不具备农业种植功能，这种违建必须依法全部拆除，恢复其基本农田功能。”
3天时间，共拆除仨村栋大棚房，涉及租户约户。
下一步，永乐店镇将按照市区部署，继续加大日常巡查力度，针对违建大棚房，坚决做到“露头就打、出土就拆”；第一时间发现，第一时间制止，第一时间劝拆、帮拆，全面提升疏解整治效果，为城市副中心建设保驾护航。
马驹桥镇针对排查出的大杜社村和小松垡村嘉禾春天项目涉嫌改变用途的栋“大棚房”开展为期一周的专项整治拆除，目前已全部拆除完毕。
于家务乡开展“地毯式”摸排，共发现“大棚房”29处，占地面积1万平方米，改建面积平方米，截至目前已全部拆除完毕。
近日，北京市国土部门依法拆除了位于房山区琉璃河镇祖村、通州区于家务回族乡东马各庄以及通州区张家湾镇枣林庄村的共计栋“大棚房”。
年4月12日，北京瑞福莓园农业科技发展有限公司与通州区于家务回族乡东马各庄村村委会签订《租赁合同》，私自将通州区于家务回族乡东马各庄村村北占地面积约亩的农田，建设成蔬菜大棚用于蔬菜种植。
年4月，张志平与瑞福公司口头约定合作，由张志平负责出资建设，分别将上述地块东侧和南侧的占地面积约50亩的70个大棚进行了改建，准备对外出租。
年4月4日，枣林庄村民张健与通州区张家湾镇枣林庄村民委员会签订《承包协议》，建设蔬菜大棚用于蔬菜种植，总占地面积约37.4亩。截至目前，项目内共建有75个大棚，该项目已基本建成并对外销售。
年6月，通州国土分局就通州区两个“大棚房”项目进行了现场核查,并下达了《责令停止违法行为通知书》和《责令改正违法行为通知书》，明确指出禁止在基本农田上进行非农建设，禁止以任何形式出租出售“大棚房”，同时要求项目负责人尽快到国土所接受调查。
年6月9日，通州区政府召开专题会议，部署对此项目的处置意见。从年6月22日起，于家务乡、张家湾镇政府启动对两个“大棚房”项目的拆除整改工作，目前已基本拆除完毕。
买“大棚房”
面临“钱房两空”
建设“大棚房”直接违反土地管理、城乡规划的法律法规，破坏宝贵的耕地资源，触碰基本农田红线，危及国家粮食生产安全，不仅严重扰乱了土地市场秩序，特别是对于购买者而言，直接面临着“钱房两空”的法律风险，经营牟利者也难逃法律制裁。
通州国土分局副局长王东鹏表示，一旦发现以农业设施盖大棚房的问题坚决清零，国土部门将会和相关部门配合一起将“大棚房”专项清理做到位，并且农管局也将会加强监管，签订相应的责任书，避免此类事情再次发生。
三、这种产权房千万别买了！建设开发商负责拆迁业主损失惨重
经济观察网记者田国宝实习记者肖子南报道8月7日的北京依旧炎热，从南五环的黄亦路口一直向东，在金华园小区和南苑机场之间的一条小路向北不到米，便是小产权项目金桂园。
宋鹏是金桂园近户住户之一，年10月份，他以不到30万元的价格获得小区一套平方米三居室为期35年的租赁合同，“买的时候是毛坯房，连门窗都没有，我们自己装修花了10多万，现在开发商说补偿只退换剩余期限的租金。”
金桂园由5栋楼组成，每一个单元门前都贴着物业的腾退公告和住户的维权公告。宋鹏表示，由于金桂园及周边都已纳入北京新机场高速建设项目，从年底开始，物业方就已经开始实施腾退行动。
北京市土规委信息显示，北京新机场高速公路南四环至南五环工程计划于年10月份开工，年底通车。这意味着留给金桂园住户的时间并不多了，而业主们希望能够在拆迁中获得更多补偿。
进入拆迁倒计时
金桂园位于北京市大兴区西红门镇金星庄村，土地性质为集体建设用地，原规划为北京市崇文区华龙印刷服务公司职工宿舍，项目于年开工建设并于当年开始对外销售租赁权，到年的时候，金桂园近户房屋大多已完成租赁权销售。
据金桂园多位租户证实，小区5栋楼中有2栋楼为方志生所有。方志生为北京紫罗兰印刷公司（前身即为华龙印刷公司）的法人代表，这两栋楼户型面积普遍较大，宋鹏租住的房屋便是一个大面积居室。宋鹏提供的租赁合同显示，其房屋面积平方米，总金额为29.7万元，折合每平方米元，租期为35年，从年10月份到年10月份，出租方为北京海楠房屋物业管理有限公司，担保人为方志生。
另外3栋楼所有者为郭金海，多数房屋为25平方米左右的小开间，还有一部分为由两个小开间或三个小开间组成的面积较大的居室。一位开理发店的租住户表示，其年从郭金海手中以10万元价格获得一间25平方米开间的30年租赁使用权。
据一位熟悉郭金海的人士介绍，郭金海为北京海楠房屋物业管理有限公司法人郭楠的父亲，郭金海曾有一段时间服刑，其子郭楠代为管理公司，郭金海出狱后，郭楠不再管理具体事务，但仍是海楠物业股东和法人。
据多位业主证实，金桂园小区房屋租赁价格、年限和面积也均不相同，租赁期从10年到35年不等，“价格折合下来一般每平方米元左右，有的年限短的价格还要低一些。”一位业主表示。
每个租住户手中除了一纸租赁合同外，还有一个类似房产证的大红本合同，上面盖有海楠物业公司公章。一些租住户表示，虽然名义上是购买几十年的租赁权，但本质就是买房。
年的时候，附近的商品房价格普遍在元左右，金桂园项目租赁价格要远远低于当时商品房售价。
金桂园小区的命运转折出现在年8月份，当时北京新机场高速公路项目获批，将于年10月份开工。金桂园小区在规划范围内，从年底，海楠物业开始租户腾退工作，目前距离项目开工时间只有不到3个月时间。
根据双方签订的租赁合同，海楠物业只须退还租户剩余租期的租金。但对于租户们而言显然难以接受，一方面，租户们认为，虽然合同为租赁合同，但当时实际是购买，所以腾退拆迁中应该给予相应补偿；另一方面，小区中有2栋楼为毛坯房，租户们入住时均进行装修，应该予以补偿。
郭金海在接受记者电话采访时表示，双方签订合同为租赁合同，就应该按照租赁方式实施腾退，关于租户们赔偿等事宜，也应该按照合同中约定的方式进行，同时其表示建议租户走司法程序。方志生则拒绝接受采访。
没有政府参与的小产权腾退
从年开始，北京市及周边河北等县市开始大规模的拆违行动，北京市政府首次将拆后土地管控利用工作纳入拆违绩效考核。按照年初的规划，年北京全市将完成万平方米的拆违目标。
今年第一季度，北京全市共拆出违法建设.3万平方米，为年同期的10倍。其中大兴、朝阳、昌平、通州、房山是拆违重点工作区域，尤其是大兴区，在拆违规模上一直位于北京前列，而金桂园只是其中之一。
小产权房作为违法建筑的一个重灾区，因为涉及居住人口规模较大，一直以来进展较为缓慢。从海楠家园、金桂园小产权腾退的实际工作来看，政府并没有直接参与，而是由小产权房建设者成立清退办公室进行清退工作。
据一位不愿具名的小产权开发人士透露，因为小产权房建设主体开发商是小产权房的直接受益者和责任承担者，一定程度上小产权房居民的腾退工作由开发商来做无可厚非；另一方面，政府不直接参与小产权房清退工作也有利于解决这一历史遗留问题。
大兴本地一位开发商人士认为，小产权房在规划、开发和建设过程中，由于缺乏有效监管，在建筑质量、安全等方面均存在严重问题，“未来肯定会拆除，但是由于涉及到居民数量较多，政府方面一直较为谨慎。”
该人士也认为政府不参与小产权房住户清退工作，更加有利于小产权房问题的解决。
四、小心被坑！通州这种房不能买法院都会判你败诉竹篮打水王鹏（化名）一家于年底购买的房屋，却被卖房人何志刚（化名）一家于今年主张收回，王鹏无奈诉至法院要求确认房屋买卖协议的效力。然而，由于涉案房屋为小产权房，法院无法处理，王鹏只得撤诉。通州法院宋庄镇法庭刘析鹭法官表示，由于小产权房屋交易是国家明令禁止的事项，对于涉及小产权房屋的纠纷案件，法院会裁定驳回上诉，或者由当事人撤诉。
王鹏和何志刚都是通州某村人，几年前，何志刚的儿子欠下巨额赌债，何志刚只好向朋友王鹏一家借款11万元。后王鹏想购买一套房屋，何志刚听说后告诉王鹏爱人，自己无力偿还11万元的债务，王鹏可以购买他家的房子，这样卖房得到的钱还能还给王鹏。在何志刚强烈要求下，王鹏一家一次性花80万元购买了何志刚家80平方米的房子。
年初，何志刚一家看到通州区房价飞涨，感觉自己卖房吃了大亏，于是找到王鹏，想要回房子，但王鹏表示反对。
王鹏将何志刚一家诉至法院，要求确认房屋买卖合同的有效性。通州法院宋庄镇法庭审理后查明，何志刚卖给王鹏的房屋为所谓的小产权房，是农村旧村改造在集体土地上建起的房屋，没有国家颁发的产权证，只有村委会颁发的一个房屋使用证明，此证明无法更改姓名，因此房屋使用证明上还是写着何志刚的名字。而对于小产权房，由于法律规定不允许买卖，所以也没有法律规定小产权房的纠纷应该怎样处理，法院无法确认该房屋买卖协议的有效性。在开庭之后，王鹏无奈撤回了起诉。
法官刘析鹭表示，不是所有的纠纷法院都有处理的权力，对于小产权房屋，其交易买卖破坏了正常的商品房买卖市场经济秩序，是国家明令禁止的事项，所以对于该类买卖所引发的纠纷，法院只能裁定驳回起诉，或者原告撤诉。
刘法官表示，在小产权房屋交易中，房屋物权部分引发的房屋买卖纠纷法院无法处理，但交易中债权纠纷部分，受法律的保护。一旦双方发生纠纷，买房者不想要房，而想将买房款拿回，可以不当得利为由，提起债务纠纷类诉讼，一般情况下，法院会根据具体情况，判决卖房者退还一定数额的钱款甚至利息。刘法官建议，为了自己的交易安全和生活的安宁，不要出售或者购买“小产权房”，以免出现纠纷后无法解决。
五、别忽悠了！国土部、住建部发文：这种房子不可能“转正”！都死心吧！国土部、住建部日前发布《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》，明确几点要求：
不动产统一登记制度实施前已经形成的房屋登记纸质资料要移交至不动产登记机构，确实难以拆分移交的，应复制移交，复制移交的资料应与原件一致，并于年底前全面复制移交到位。
房屋交易与不动产登记将实现一个窗口受理、并行办理，实现有效衔接，并通过网络实时共享。
防止小产权房通过不动产登记合法化。
凡是能够通过网上办理的房屋交易和不动产登记事项，不得要求当事人到现场办理。
国土资源部住房城乡建设部关于房屋交易
与不动产登记衔接有关问题的通知
国土资发[]号
各省、自治区、直辖市国土资源主管部门、住房城乡建设厅（建委、房地局）：
为全面落实国务院领导批示精神，加强部门衔接，解决不动产登记“中梗阻”问题，切实做到便民利民，根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》（中央编办发[]号）、《国土资源部 住房城乡建设部关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（国土资发[]90号）等法规规章政策，现就房屋交易与不动产登记衔接有关问题通知如下。
一、关于资料移交共享
（一）不动产统一登记制度实施前已经形成的房屋登记纸质资料要移交至不动产登记机构，确实难以拆分移交的，应复制移交，复制移交的资料应与原件一致，并于年底前全面复制移交到位。
（二）为避免重复建设，保证房屋交易与不动产登记使用电子数据的一致性，房屋登记的电子数据应完整地拷贝给不动产登记机构，并于9月底前全面完成。
二、关于交易登记业务衔接
对于房屋交易与不动产登记机构分设的地方，要按照“进一个门、跑一次路”的原则，实现房屋交易与不动产登记的有效衔接，切实做到便民利民。
（一）一个窗口受理。两部门进驻同一个服务大厅，设置同一个受理窗口，将房屋交易和不动产登记所需的法定材料编制形成统一的申请材料目录向社会公布。
（二）部门并行办理。收件后，相关资料分送两部门并行业务办理，不动产登记机构依法办理不动产登记业务。涉及交易需办理事项，一般交易业务要在3个工作日内办结，较为复杂的应当在5个工作日内办结，交易的结果通过内部网络向不动产登记机构反馈。
（三）方便群众办事。凡是能够通过网上办理的房屋交易和不动产登记事项，不得要求当事人到现场办理。
三、关于历史遗留问题
（一）针对目前各地不动产统一登记后出现的历史遗留问题，不动产登记机构和房屋交易管理部门要加强配合，共同协商推动地方政府依法合规分类妥善处理，及时解决问题。
（二）防止小产权房通过不动产登记合法化。
四、切实做好房地产市场调控和监测分析工作
不动产登记机构和房屋交易管理部门要充分认识做好房地产市场监测工作的重要性，将二手房与新建商品房纳入统一的房地产市场管理，加强监测、监管和调控。不动产统一登记制度实施后，房屋交易和不动产登记信息要通过网络实时共享。
中华人民共和国国土资源部
中华人民共和国住房和城乡建设部
年9月11日
公开方式：主动公开
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