上半年楼市回顾与下半年展望丨坤宁

「楼市企稳下的暗流涌动！」

子在川上曰：“逝者如斯夫，不舍昼夜。”不知不觉中，年的上半年，从指缝中溜走，再也回不来。

半年以来的石家庄房地产市场，虽说各方面企稳，可稳字的背后，并非涓涓细流，而是暗流涌动。细细想来，这五六个月的时光，忽而让人兴奋，忽而让人迷茫。忽而让人大期所望，忽而让人张口骂娘。

1-2月，还是寒冷的冬季，房地产延续着18年的稀松和平常。想买房的人，心里想着，再降一降，我要抄底。然后：

就和「底」擦肩而过了。

2月份包含春节假期，成交降至冰点。这本来也是正常的事情，过年七天假，2月一共28天，传统节日大家都忙，少卖点很正常，每年如此。

事情悄悄起了变化的，是3-4月。各路刚需大军，按捺不住心中的欲望，纷纷走出家门，迎着稍微有些寒冷的春风，走进二手房中介的门店。一番犹豫和纠结之后，终究还是出手了。

那时候，二手房价降到了位。二环内的部分二手房，价格低至元左右，直接可以PK三环新房的价格。二手房率先引领了成交量，聪明的客户，在3月初，抄了一把小底。

二三月份想买房但是没有出手的客户，大约有两个原因，一是资金不到位，二是盼望着能再降一降。人心总是不足，蛇总是想把大象给吃了。

紧接着，售楼处里面客户多了，热闹起来。年半死不活的渠道分销商们也跟着活跃起来。他们说：

我已经三四个月没有卖过房了，这一周竟然卖了两套出去。

人们在逆境中时，更容易灰心丧气。在顺境的时候，更愿意鼓足干劲，锦上添花。

乘着3/4月份的东风，有人散布消息，号称房价即将大涨，今年要报复性的反弹。其实也没什么，都是为自己的利益站台。

可惜，5-6月份的行情，精准打了脸。房价翻腾两个月之后，还是在徘徊。

原因很简单，一方面是，上半年卖的好的楼盘，大多是价格比较到位。（另一方面下半部分再说）。

客户心里预期本来是元，结果一开盘，-。客户感觉占了便宜，开发商多卖了几套房，多回款了几千万，皆大欢喜的场面。

人民也都懂了：等一等，看看谁家开盘价格低，再出手。

如此境遇之下，上涨的动力，实在是太匮乏了。甚至，很多项目的二期三期，卖的比一期都要便宜。这些开发商深入贯彻了「房住不炒」的会议精神。

谈市场，绕不开一个词：政策。

就石家庄而言，上半年主要有两大「政策变化」，对楼市具有一定的影响，一个是备案价的提升（即限价政策），一个是零门槛放开落户。

除此之外，2月份，山前别墅事件，导致市区开展新一轮的严查。划拨地性质的回迁房，政策明确可以上市交易，额外缴纳1%的出让金即可转变为商品房产权。

年的关键词是：因城施策。在坚持「房住不炒」的情况下，各地方根据自身特点，制定相应的房地产调控措施。

土地拍卖获取的出让金，对于绝大部分的城市来说，是财政收入的主要构成部分，是至关重要的资金来源。因城施策的指导下，不少地方开始心中窃喜。当然，他们更明白一个道理：

饭要一口一口的吃，路要一步一步的走。

石家庄不动声色的第一步，是楼盘备案价的提升，即限价的提升。比如某区从限价提升至了甚至-元/平米。基本上和市场售价保持一致。如此一来，购房者不必再为高额的首付款发愁。实现了，真正意义上的首付三成。

限价政策，明着还有，暗里……

不久后，第二枪响：石家庄「零门槛」放开落户。有身份证就能「办落户」。低调的不能再低的石家庄，终于上了一次全国的头条。

石家庄的限购政策规定，外地户口只能在主城区购买一套商品住宅。本地户口不限制购买住宅的数量，但是，从第三套住宅开始，不得贷款。（即限贷政策）

落户政策放开，相当于一定程度上放开了「限购」。

仅仅3天内，石家庄新增落户人口多人。其中，大专以下学历的落户者占了59%。各路外地媒体，又开始冷嘲热讽。说吸引这些人来有什么用，庄终究还是庄。

坤哥的好朋友大路说：难道读书少的人就不需要住房了吗？

政策，如同幕后无形的手，在背后撑住了市场。不是把价格托的多高，而是让价格有实力「稳住」。

体现在市场上，春节以后，二手房主在中介的挂牌价小步快跑，一个比一个高。每次登记新房源，经纪人心里都在打鼓：这价格能卖的出去吗？

可是，真就卖出去了。搁哪说理去？

没那么复杂，二手房价只不过在追赶新房的价格。在新房价格企稳，二手房价回暖的情况下，总体成交量确实上升了不少。

终端市场「牵一发」，土拍市场「动全身」。

上半年，石家庄主城区合计80多宗地块入市，其中大部分住宅地块顺利出让，商业等类型地块少量流拍。

万科与嘉实手拉手，落子新华区。龙湖与高远合作进军鹿泉。雅居乐、中海两大房企首次进驻石家庄，在正定新区分别竞得一宗住宅地块。万科进军正定，将建文化村。

永威进军石家庄，落子装备制造基地区域。荣盛地产布局正定。佳兆业首进石门，项目定位正定「铁路西」塔元庄附近。......

顺利出让的地块中，不乏天洲视界城、盛邦大都会等项目补证成功，更不乏各个区域「地王」的出现。

4月17日，华远地产激战六十多轮，拿下天山公园旁栾城区[]号地块。楼面价高达多元/平米。

5月，润江亨伦联合体，拿下长安区[]号地，楼面价依然高达多元/平米。同期，旭辉地产拿下长安区[]号地，即博雅盛世F、H地块，楼面价高达多元/平米。

接二连三的地王，出现在人们的视野，一次次刷新人们的认知。不少观众替开发商捏了一把汗：拿这么贵的地，房子要卖到多少钱才能不赔？卖那么贵，能卖得出去吗？

比起滹沱河北岸，这都不算什么！

（图片来源搜狐焦点）

3月，雅居乐与中海摘到正定新区[]、[]两宗地，过程很不容易。据了解，2宗地共有10家竞买人参与竞拍，分别经历了20轮、19轮才确定胜出者。

这两宗地，中海、雅居乐、华润、龙湖、保利、金茂、世茂、金辉、新城、中建等10家企业竞争。也许那时，他们对石家庄还不了解。

4月初，石家庄出台整体规划修编。基本上明确了，现在大家都已经明确了的事情。有的公司叫苦不迭。纵有千般能耐，难逃佛祖五指山。正所谓：

道高一尺，魔高一尺二。

运动员再厉害，也架不住裁判的哨子。

整体规划修编，把中央商务区的建设，提上了日程。目前拆迁工作取得了重大进展，旁边的解放大街，也正在热火朝天的建设。具体可参考往期文章《谁才是宇宙中心？终于有定论了丨坤宁说房》

除此之外，品牌房企土地布局逐渐宽广，不再局限于三环内。东南的栾城以及装备制造基地（融创、永威等进驻）、西边的鹿泉，东方的藁城，都有品牌房企的身影。你家一城六盘，他家一城八盘。盘越来越多，盘也越来越远。

更多土拍信息，可参考往期文章《刚刚，二环内净地入市！会卖到吗？丨坤宁说房》《土拍百轮激战！东南四宗地花落谁家？区域房价是否抬高？丨坤宁说房》《土地市场再现“抢地潮”楼市风向要变？丨坤宁说房》

从土拍到房企，石家庄城市的骨架，迅速增长着。二环外广阔的土地上，给无数开发商带来了开发无数项目的机会，一个又一个新楼盘项目拔地而起。

上文提到，5-6月份房价还是在徘徊。一方面是价格比较到位。

另一个方面的原因是，上半年入市的项目比较多。购房者面临的选择较多，楼盘间由于竞争激烈，不敢贸然涨价，是导致五六月份房价徘徊的另一方面原因。

上半年入市的项目，主要集中在南二环东延长线一带，东三环一带，东南二环外贾村一带，东北二环外南高营一带，铜冶及永壁一带、正定新区等。

南二环东延线到东三环北行，L型的地带，楼盘扎堆入市：融创臻园、保利堂悦、保利时光印象、万科新都会、东创铂悦府等，今年上半年要么首次开盘，要么二次加推。

此外，润江煦园、富力城、翰林甲第等仍然在售。未来将入市的华远地块项目、华远天山公园地块项目等，实力不容小觑。

此地好比东汉末年，群雄逐鹿。

东南片区的项目主要是融创中心。如同一艘航母，停靠于此。大树底下不长草。融创中心周边的楼盘，无论新房二手房，均受到强烈冲击，流量都被它吸走了。此片区的具体情况，可参考往期文章《裕华区：区域崛起，地方品质提升！丨坤宁说房》

东北片区，上半年也很热闹。本来恒大御景半岛一家独大，周边虽有天洲视界城、博雅盛世、唐宫原著等楼盘，但相互竞争并不明显。万科翡翠书院的到来，犹如猛龙过江，借势拔高区域价值。本就大盘林立的东北二环外，形成春秋五霸的局面。

铜冶和永壁一带，上半年在售项目有碧桂园星荟、保利城、润江鹿泉翡丽公馆、福临名邸等。此区域具有较明显的城乡结合部风貌。诸多大房企的到来，会在片区城市建设面貌上，助力一把。同时，满足当地居民的改善居住需求。

桥西区在售楼盘，可参考往期文章《实探：没想到，桥西区在售楼盘这么少！丨坤宁说房》。新华区目前主要在售楼盘是绿城诚园等项目。

正定新区的项目越来越多。以往偏向于改善型产品，大面积户型较多。如今新入市或即将入市的项目，定位上发生了变化：户型紧凑，偏向刚需。

无论是文化村还是万和学府，从目前透露出的消息看，要么说「普通购房者，够得着」，要么是「80平米的三居室」已经出现。客户定位着重于首次置业或首次改善的客户。

几个板块的内部，多个板块之间，展开了激烈竞争。空气中弥漫着火药的味道，稍微有个火星，就会轰然而炸。用贴身肉搏来形容，并不过分。

阿甘的母亲说，人生好像巧克力，你永远不知道下一块是什么味道。

四限政策政策从原则上来讲，并没有完全放开。其中影响最大的「第三套限贷」和「5年限售」政策，依然严格执行。这是制约投资客入场的重要因素。

投资客的缺席，市场上的购买人群则以自住需求为主。此类客户的经济实力，难以承托较高的房价。

另外，上半年土拍市场活跃，多宗地块出让，下半年还会有一批项目入场。加上目前在售的楼盘，下半年的房企之间的竞争会更加激烈，客户的选择面会越来越广。还是那句话，没有项目敢贸然涨价。最多是皮涨肉不涨。

所以，从政策、土拍和客户层面来看，下半年仍不具备大涨的动力，还是稳定为主。但这并不代表某些项目没有投资价值。

石家庄的房子正在分层。人民对房产的选择，从有个「住的地方」，逐渐发展为，追求较好的生活品质。

所以，好产品的升值潜力，依然很大。

从产品层面来看，近三年的新楼盘整体档次，在品牌开发商的引领下，较以往，有了显著提升。同一区位的不同项目，在品牌、建筑设计、施工质量、户型、园林、物业等方面的差异，会导致房价有-的差价。此类情况会越来越普遍。

另外，购房者对洋房的认可度，逐渐提升。低密度、舒适型、园林绿化较好的小区，越来越受到追捧。

如果给房子分等级，从低到高，大体可以这样划分：不带学区属性的老破小，处于产品链的末端；三年大变样时期的高密度高层住宅（含有证回迁房），倒数第二；之后，定位中高端的高层住宅；普通洋房产品；品质较好的洋房产品；别墅；

（当然，实际中，还要考虑地段、配套等因素，上文仅从产品本身分析排位）

村证房（小产权）不在划分之列。学区房不排位，受学校教学质量的影响太大。比如裕华区某学校，前几年成绩不错，周边楼盘价格高企，这两年不行了，周边老小区房价降了好多。

自住型客户，首先找准自己的需求，是在乎交通，还是配套，还是学区等等。让自己的需求得到最大的满足，是购房的指导思想。

如果一个房子，能接受他的缺点，那就是适合你的产品。

房住不炒，愿我们的生活，越来越美好。

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