房价刚要下调时,三年拆迁计划打响了石家

房子越盖越多，为啥房价没有降？

特别提示：今天文章的信息量非常大，建议收藏，有效期3年。值得反复阅读。

利锋聊宅按

客观说，最近石家庄的二手房价格

的确在松动，甚至有所下降

就在此时，

一个大动作可能要改变这个态势

年5月3日，

石家庄主城区棚户区改造计划曝光了。

（具体文件和拆迁清单，在下面）

很多朋友可能要问：

这么一搞，是不是成了

房价又要上涨的预兆？

▼

▲隆隆机器喧闹背后，我们嗅到了转向的味道。

不得不承认，年是中国房地产调控最频繁的一年，取得的效果是显而易见的。

年1月份，国家统计局公布成绩单，15个一线与热点二线城市中有9个城市的新房价格，均跌回了一年前。

就在一片祥和的背后，没能入统计局法眼的三四线城市却迎来了一波暴涨，甚至不少贫困县房价直接翻番。

事实上，很多国内三四线城市，

一向没有大量人口流入，

也没有很多产业支撑，

为何过去几年突然就房价暴涨了呢？

这里面还有一个重要原因：政府的“去存库”。

“去库存”这个词我们很熟悉了。

但他们是如何去库存的，估计大家都不太明白。

棚改是里面一个重要的推手。

利锋聊宅（7）发现，

年5月31日，中国政府网发布一个文件：

《国务院关于开展第四次大督查的通知》，

这个文件名字太普通，以致很多人都没有注意到。

但这个通知对于去库存有个重要表述：

加强房地产市场分类调控，推动库存较大的三四线城市去库存，推进万套棚户区住房改造，继续发展公租房等保障性住房，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例，加快居住证制度全覆盖情况。

专业人士看出了里面的门道：

把棚户区改造说是去库存的手段，

在中央、国务院的文件中还是首次。

利锋聊宅（7）提醒您：

利用棚户区改造去三四线城市库存是已经成为中央最新、最重要手段。

危房改造和棚户区改造，这个过程中会产生大量的拆迁，需要安置住户。

以前模式，是拆房还房，实物安置居多。

现在模式变了，是棚改货币化安置，

就是拆一套房子，政府直接发钱给拆迁户，你自个儿拿去买房吧。

市场有了新资金，也产生了大量需求，大量的库存房就这样卖出去了。

利锋聊宅（7）调查发现，

近几年来，棚改货币化安置得到大力推广：

年所占比例仅9%，

年则进一步跃升至48.5%，

年比例达到50%，

按照计划，-年，安置比例将达到60%。

这些财大气粗的拆迁户们，他们拿着资金冲到售楼处开始买买买，这些资金成了房价上涨的推手。

那么问题来了：

棚改要拆掉旧房，给拆迁户们补偿钱或新修房子，钱从哪里来？

此前资金来源一直是一大难题。

后来，央行来解决钱的问题了。

央行创设PSL（抵押补充贷款）工具，通过国开行等机构发放棚改贷款。

看不懂PSL这个专业名词没关系，你只要明白这是央行在放水就行。

这个工具创设之后，PSL增长曲线是这样的。如图：

放眼全国众多城市，各种棚户区的建设工程如火如荼。

高的，矮的建筑物外面也围着一层绿色的安全网，

一栋楼，一片楼，煞是美观。

在挖掘机轰隆隆的喧嚣背后，

许多人一直纳闷，

到处在建房，房子越来越多，房价为什么反而越来越高？

其实真正的奥秘，是因为他没有看到，

棚改背后，央行资金改变房价的内在路径，

是下面的样子——

事实上，拆迁与房价之间，

有这么一个小循环：

拆迁→拆迁户获得大量赔偿→地皮成本上涨→房价上涨→首付增加／贷款增加→普通民众购房难度增加→租房群体增加／租房时间增加→租房供求比增大→房租上涨→拆迁时清理租户成本更加高→拆迁更难→拆迁户获得赔偿更多→地价再次上涨……

我们可以看出，拆迁与土地出让不可分割，相爱相杀。

利锋聊宅（7）特别提示：

对于我国现阶段的房地产市场来说，较高的拆迁成本被隐藏在居高不下的地价中，并通过地价的日益抬高而凸显。这正体现了因为拆迁的因素影响商品房的成本，进而影响房价的水平。

换句话说也就是，拆迁成本的投入最终是由商品房的销售来收回。

普及完了这些拆迁和棚改背后的房价逻辑，

我们回到今天的重点：

房价刚要下调时，三年拆迁计划打响了！石家庄楼市何去何从？

　　日前，市政府印发《石家庄市人民政府关于加快推进主城区城市棚户区改造工作的意见》，力争年底前完成棚户区改造任务。还对我市去年列入征收计划的79个项目提出了处理意见。哪些小区要拆迁？如何补偿？怎么安置？一起来看看↓↓↓

79个遗留项目这样处理

　　对市政府《关于印发市区旧城区改建项目房屋征收计划清理意见的通知》（石政函〔〕15号）已列入征收计划的79个项目，分别按以下办法处理：

32个按照原政策继续实施项目

1、宝德铝制品有限公司宿舍危陋房改造项目

2、石家庄监狱原址自留地块项目

3、冀铁馨苑住宅（铁路47宿舍）项目

4、五十四所生活区旧区改造项目

5、太空世纪动漫大厦项目、太空世纪动漫大厦区域改造项目（地块二、地块三）

6、环祥环境设备有限公司及周边区域项目

7、彭村及桥头街南侧地块项目

8、交通勘察设计院旧城改造项目

9、中科环能旧城改造项目

10、河北科技大学宿舍及周边旧城改建项目

11、河北经济管理学校地块项目

12、华牧项目

13、太行机械厂宿舍片区改造项目

14、市庄村周边旧城改造项目

15、石纺六厂西宿舍项目

16、谈固小区危陋房改造二期项目

17、和平路社区改造项目

18、华药集团一生活区三期项目

19、丰收路号院项目

20、谈固小区第二社区北区项目

21、金刚生活区28、29号楼改造项目

22、石家庄热电厂生活区与化肥厂生活区旧城改造项目

23、丰收路40号院项目

24、河北省科学院地理科学研究所办公区与生活区改造项目

25、姚栗村项目

26、胜利北街号项目

27、省体育局宿舍项目

28、石纺路3号院改造项目

29、新八家庄旧村改造项目

30、铁路运输学校旧校区改造项目

31、汇通路49号片区项目

32、河北经贸大学东校区项目

32个按照原政策继续实施项目：已作出征收决定的，原则上按照已出具的规划条件实施；未作出征收决定的，经辖区政府申请，列入棚户区改造计划，市规划部门可按照拆建比1∶2.3的比例，同时在满足国家《城市居住区规划设计规范》（上限不超过3.5）要求的前提下，确定居住容积率指标。

47个按照原政策限期实施项目

1、南花园商业步行街二期项目

2、保晋南街项目

3、珠光灯饰城项目

4、电视机厂区域项目

5、中国工商银行后台中心（石家庄）项目

6、平安小区地块项目

7、槐安路、平安大街交叉口旧区项目

8、省科学院宿舍片区项目

9、友谊北大街24号片区项目

10、二十四中宿舍片区项目

11、车辆厂第九宿舍项目

12、北合街商务厅6号院项目

13、和平西路号院机关家属楼项目

14、石飞生活区项目

15、和平西路棚户区项目

16、福源街棚户区项目

17、西建街棚户区项目

18、石飞棚户区项目

19、运河桥社区联合宿舍危陋房改造项目

20、中山东路号项目

21、棉四生活区（赛格广场）项目

22、省测绘局宿舍项目

23、煤矿机二生活区项目

24、工艺美术区域项目

25、第一棉麻总公司宿舍项目

26、棉一东生活区项目

27、煤矿机宿舍项目

28、市政公司宿舍区域项目

29、化肥厂宿舍三区项目

30、核工业航测遥感中心宿舍危陋房改造项目

31、长征街48号院片区项目

32、胜利北街号院项目

33、建华三社区六公司北大院片区项目

34、石家庄饭店片区项目

35、青园街、槐中路西北角片区（水工局）项目

36、市梆子剧团宿舍棚户区项目

37、裕华东路与富强大街东南地块项目

38、青园街号和号宿舍项目

39、河北师范大学职业技术学院家属楼改造

40、槐安路与建设大街东北角

41、十二化建宿舍项目

42、华安社区项目

43、友谊北大街64号片区项目

44、线务站街项目

45、河北师范大学西区西院项目

46、北荣街16号院项目

47、钢西东区（翟东小区）项目

47个按照原政策限期实施项目：

已作出征收决定的，原则上按照已出具的规划条件实施。

年2月10日前未作出征收决定的，由辖区政府分类梳理提出意见，已实际启动实施征收且含有D级危房的项目（石政函〔〕15号文件新纳入征收计划的6个项目除外），继续实施成片改造；石政函〔〕15号文件新纳入征收计划的6个项目原征收计划作废，辖区政府可重新申请列入征收计划,继续实施成片改造，以上两类改造项目，经市征收工作领导小组批准，征收计划按原政策延期一年；经辖区政府申请，列入棚户区改造计划，市规划部门可按照拆建比1∶2.3的比例，同时在满足国家《城市居住区规划设计规范》（上限不超过3.5）要求的前提下，确定居住容积率指标，到期仍未作出征收决定的，征收计划作废。其它项目征收计划废止。

如何改造？

　　按照党中央、国务院《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出的“到年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造”要求，力争年底前基本完成主城区现有城市棚户区改造，重点是国有土地上的C、D级危房改造。

　　根据主城区危房分布现状，采取成片改造和零星消除相结合的方式推进城市棚户区改造。由辖区政府组织进行分类梳理测算，建立改造项目台账，结合项目盈亏情况制定改造方案，经申请市棚户区改造领导小组下达棚户区改造计划后，区政府可采取以下方式实施改造，并鼓励社会资本积极参与。

成片改造

　　危房较集中区域可实行成片改造，改造范围由辖区政府会同市规划部门、住建部门按照可实施的最小可开发单元确定，原则上C级以上危房建筑面积不低于改造区域住宅总建筑面积的50%，且D级危房建筑面积不低于30%或不低于1万㎡。市规划部门对以多层住宅为主的改造项目可按照被征收住宅房屋面积拆建比1∶2.3的比例，同时在满足国家《城市居住区规划设计规范》（上限不超过3.5）要求的前提下，确定居住容积率指标。

原址翻建

　　对于不符合成片改造条件、符合城市规划用地性质的单栋或者零星的D级危房，有条件的可实施原址翻建。翻建安置住房总套数应与原套数一致，建筑面积可增加最多不超过30%，翻建住房的产权性质不变。辖区政府可将其纳入棚户区改造，享受相关优惠政策，翻建住房建设一律免收城市基础设施配套等各种行政事业性收费和政府性基金，所涉及的经营服务性收费，应按相关标准的下限收费或给予减免收费。税收优惠政策按照《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔〕号）有关规定执行。鼓励原址翻建住房采用装配式或钢结构等新型建材，享受相关优惠政策。

　　翻建安置住房建设资金按照“谁受益、谁出资，政府适当支持”的原则筹集，原房屋建筑面积部分的建设资金（每平方米元），低保家庭政府承担%，低收入家庭政府承担70%，其它家庭政府承担30%，政府承担资金可由中央和省保障性安居工程补助资金安排(不足部分由市、区按照1∶1比例承担),剩余改造资金业主自筹。完成翻建后，不动产登记部门按照新建房屋实际情况为居民重新办理不动产登记证。

两类情况这样处理

　　对既不符合成片改造条件又无法原址翻建的D级危房，由市政府匹配土地或新增建设用地指标，辖区政府负责征收，采取货币安置和异地集中建设安置房相结合的方式实施，房屋经依法征收后，原址土地同时收回。

　　对无法成片改造，且D级危房拆除后属于绿化用地、道路用地以及其它公益事业用地的项目，辖区政府负责实施征收，征收资金分担按照《石家庄市市级公益项目占用土地（房屋）征收补偿费管理办法》等相关规定执行。

如何安置？土地匹配测算

　　对既不符合成片改造条件又无法原址翻建的D级危房，可采取匹配土地异地建设安置房进行安置。区政府统筹测算所需建设的安置房数量及土地面积，经市征收部门核定后报市政府备案。辖区政府会同市规划部门和国土部门确定具体地块，回迁安置用地可以划拨方式供应，今年从政府储备地中按照每区不低于30亩落实启动用地。

异地集中建设

　　异地集中建设安置房由辖区政府负责实施，区征收部门可直接建设，也可按照政府购买棚改服务办法确定承建主体，具体建设方式由区政府确定。鼓励市地产集团、住建集团、城投集团等国有企业采取直接投资或利用自有土地集中建设安置房等方式参与。通过政府购买服务确定的承建主体，可提取不高于房屋建设成本5%的利润和管理费（房屋建设成本可委托第三方评审确定）。

　　安置住房价格由评估公司按照同地段住房市场价格评估确定。为鼓励被征收居民选择异地建设的安置房，各区政府在市场评估价格的基础上可给予棚改居民一定优惠，优惠幅度通过补偿方案进行确定。辖区政府可向国开行申请棚改专项贷款，国家、省保障性安居工程专项补助资金可以注入项目资本金、贷款贴息，也可直接用于棚户区改造项目中的征收、安置房建设（购买）和相关配套基础设施建设等支出。

商品房配建

　　在主城区已配建的公租房中拿出部分符合安置条件的房源作为棚改安置房，原则上用于安置所在区的棚改被征收居民，具体比例按照配建房屋的面积、户型及安置用房需求确定。区政府向市房屋征收部门提出申请，市房屋征收部门依据配建房屋数量和区政府需求确定安置住房的位置和套数，并移交区政府用于本辖区棚改居民安置，安置完所在区后仍有剩余的安置房源可全市统筹安排。

　　点击最底部“阅读原文”查看《意见》全文↓↓↓

政策了解清楚了

快来看看各区拆迁计划中

有没有你家吧

新华区新华区小安舍村

根据公告得知：该地块位于新华区小安舍村，四至均为石家庄市新华区西三庄街道小安舍村。面积约为12.公顷（.亩），开发用途为住宅用地。

根据《河北省人民政府关于修订征地区片价的通知》（冀政发28号），拟征收土地位于石家庄市新华区第二片区，区片价格标准为每公顷万元，安置途径为回迁安置。

浅山逸景项目

建设

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